根据金地集团（600383.SH）29日盘后披露的公告，金地集团和深圳市福田建设房地产开发（集团）股份有限公司（下称“福田建设”）拟将各自持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司（下称“金地新沙公司”）51%和49%股权全部转让给深圳市福田投资控股有限公司（下称“福田投控”），同时，福田投控向金地新沙公司发放股东借款，用于偿还金地集团和福田建设的股东借款。本次股权转让，金地集团应收取的总交易对价约32.5亿元。
金地新沙公司为深圳市福田区沙头街道金地工业区城市更新单元一期、二期项目的实施主体，负责更新单元范围内建筑的搬迁、拆除及开发建设工作。该城市更新单元共分为8个地块，其中，01、02、03 地块合称为“环湾城项目”，04、05 、06、07、08 地块为教育设施、公园绿地，均已移交给***。
（在建中的环湾城项目）
本次股权交易中，能变现的部分即环湾城项目。该项目位于深圳市福田区福强路与沙嘴路交会处东南角，项目靠近地铁7号线沙尾、上沙站，是深圳市中心区域难得的住宅项目。该项目总用地面积约6.24万平方米，计容建筑面积约70.9万平方米，业态包含住宅、公寓、酒店、办公、购物中心。截至目前，01、02地块尚处于基坑支护与土石方工程施工过程，03 地块分别在2023年9月和12月对外进行了两次开盘。
环湾城的住宅备案名为环湾名苑，两次开盘共推出住宅714套，户型建筑面积约75~430平方米，单价区间约8.6~20.5万元/平方米，均价约11.3万元/平方米。在深圳楼市去化速度较缓的背景下，金地环湾城的销售情况不是很乐观，深圳市房地产信息平台显示，截至12月28日，环湾城项目“期房待售”的房源共475套，已销售239套，去化率仅33.5%。
根据金地发布的公告，本次交易的标的——金地新沙公司股权关系清晰，不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，亦不存在妨碍权属转移的其他情况。
值得注意的是，截至今年9月末，金地新沙公司处于亏损状态。根据公告，截至2022年末，金地新沙公司净资产3159万元，2022年度营业收入1.7亿元，净利润为-770万元。截至2023年9月末，金地新沙公司净资产为-2076万元，2023年前9个月的营业收入为8728万元，净利润为-5234万元。
金地集团发布的公告还表示，为保障环湾城项目建设的正常推进，各方一致同意由项目公司委托金地集团及全资子公司“金地房地产管理公司”对环湾城项目进行全过程管理，也就是所谓的“代建”，代建合同将在股权转让完成之后签署。
另外值得注意的是，公告还提及，为确保环湾城项目“实际支付的环湾城项目成本”不超出“环湾城项目的目标成本”，金地集团将以应收项目公司 5.8亿元款项为福田投控设立应收账款质押担保，以金地集团拥有的 3403 平方米办公用途回迁物业为福田投控提供让与担保。预计担保金额不超过7.6亿元，担保期限截止至环湾城项目全部地块上在建工程竣工验收完毕，且已取得建设工程验收备案一年内。
也就是说，金地集团本次股权转让收回的32.5亿元中，有5.8亿元属于短期内不能动用的资金，短期内能动用的资金约26.7亿元。
因为福田投控持有金地集团7.79%股权，为金地集团的第二大股东，本次交易属于关联交易。金地集团公告称，本次关联交易是在综合考量了市场环境因素、项目公司经营情况及公司未来经营发展后所做出的审慎判断，有利于补充公司流动资金，增强公司可持续发展能力。
金地集团本次股权转让备受投资者关注，相关公告一经发布就受到热烈讨论。之所以备受关注，与金地集团即将到期的债券不无关系。wind数据显示，未来三个月内，金地集团将有4只债券到期，总额为56亿元，最近的是2024年1月12日，一笔15亿元的中期票据即将到期。拉长时间来看，金地集团未来一年内到期的债券共9只，总额为121亿元和4.8亿美元。
今年以来，房地产行业销售端的复苏情况不明显，金地集团的销售业绩也处于下滑状态。根据金地集团公告，2023年1-11月公司累计实现签约面积808.5万平方米，同比下降10.50%；累计实现签约金额1431.3 亿元，同比下降28.93%。
销售业绩下滑，金地的现金流也吃紧。截至2023年三季度末，金地集团的货币资金约339亿元，较今年6月末下降了122亿元；经营活动产生的现金流量净额为-7亿元，较上年同期减少了106%。
今年前三季度，金地集团实现营收523亿元，归属于上市公司股东的净利润为5802万元，归属净利润已经较去年同期下降了98.27%。
